De provincie Zuid-Holland is zeer kritisch op de plannen voor Feyenoord City: er is te weinig rekening gehouden met de veiligheid. Ook past de beoogde hoeveelheid winkels en kantoren niet in de ruimtelijke plannen van de provincie. Dat blijkt uit een tot dusver onopgemerkt gebleven brief aan het Rotterdamse college van B en W. Hierdoor staat het vergunningtraject onder druk en loopt het plan vertraging op.
De provincie reageert in haar brief, die in bezit is van Vers Beton, Open Rotterdam en onderzoekscollectief Spit, op het (nog niet gepubliceerde) voorontwerp van het bestemmingsplan Feyenoord City. Hoewel de brief afgelopen zomer werd verstuurd, is de inhoud nog actueel, bevestigt een provinciewoordvoerder. De gemeente heeft haar plannen sindsdien niet veranderd. “Het is aan de gemeente Rotterdam om risico’s en benodigde maatregelen in beeld te brengen en eventueel het bestemmingsplan aan te passen.”
De stevige kritiek van de provincie is opvallend, omdat de gemeente in haar laatste voortgangsrapportage over Feyenoord City juist schrijft dat het vooroverleg over het bestemmingsplan “geen verrassingen” heeft opgeleverd. Afgelopen dinsdag werd duidelijk dat de bouw weer een jaar vertraging heeft opgelopen, onder meer door deze kritiek. Een eventueel nieuw stadion zou pas in 2025 openen, omdat de benodigde vergunningen nog lang niet rond zijn.
Surplus aan winkels en kantoren
De vrees van de provincie is dat binnen Feyenoord City te veel winkels en kantoren komen, waardoor “de beoogde ontwikkeling niet past in onze huidige regelgeving voor detailhandel”. Ook het aantal vierkante meters kantooroppervlak binnen Feyenoord City voldoet niet aan de provinciale regels. Dat is een probleem voor de projectontwikkelaars, aangezien de bouw en exploitatie van winkels en kantoren de gebiedsontwikkeling juist financieel interessant maken.
“De provincie wil voorkomen dat bestaande winkelcentra en kantoren in buurgemeenten leeglopen”, zegt Ellen Verkoelen, raadslid voor 50Plus en eerder acht jaar Statenlid in Zuid-Holland. “Logisch ook, het is bijna een hele nieuwe stad die Rotterdam op de zuidoever wil bouwen.” Om vergelijkbare redenen dwarsboomt de provincie de komst van twee nieuwe Decathlon-vestigingen aan de randen van Den Haag en Schiedam. Het zou winkelend publiek uit de stadscentra wegtrekken. Verkoelen heeft de indruk dat de ruimtelijke plannen voor Feyenoord City niet goed zijn afgestemd met buurgemeenten, provincie en de metropoolregio. “Ik verwacht dat de provincie de poot stijf houdt.”
Verder heeft Rotterdam de zogeheten externe veiligheid rond het stadion niet goed onderbouwd, concludeert de provincie in dezelfde brief. Zolang dit niet deugt, geeft de provincie de vergunningen niet af die nodig zijn voor de bouw en exploitatie van het stadion. Dat komt namelijk pal aan het water te liggen en vlakbij het spoor. Dit mag niet zomaar, want zowel spoorlijn als de Nieuwe Maas zijn belangrijke transportwegen voor gevaarlijke stoffen. Om binnen 25 meter van de kade te bouwen, is een provinciale ontheffing nodig.
Hier lijkt de gemeente in haar plannen geen rekening mee te houden. “Dat op grond van de omgevingsverordening nieuwbouw binnen 25 meter in beginsel niet is toegestaan (…) wordt volledig vergeten”, schrijft de provincie. Er zijn wel uitzonderingen op die regel voor incidentele, kleinschalige recreatieve voorzieningen zoals restaurants, cafés en kiosken. Maar een voetbalstadion, waar tienduizenden mensen naar voetbalwedstrijden kijken, valt daar volgens omgevingsrechtjurist Willem Brakenhoff “zeker niet onder”.
Daarnaast moet Rotterdam van de provincie meer inzicht geven in het zogeheten groepsrisico: de kans dat grote aantallen mensen gewond raken door een ongeval met gevaarlijke stoffen. Die verantwoording “ontbreekt nog volledig”, schrijft de provincie. Volgens Brakenhoff verdient dat groepsrisico een stevige onderbouwing. “Het zijn abstracte berekeningen over aantallen slachtoffers in zoveel jaar tijd. Daar moet ook de brandweer en de veiligheidsregio naar kijken.” De provincie stipt aan dat de Rotterdamse gemeenteraad uiteindelijk expliciet moet instemmen met de veiligheidsplannen. “Maar tornen aan de veiligheid, dat gaan we natuurlijk niet doen”, zegt raadslid Verkoelen.
Marijke Mulder, woordvoerder van het kritische supporterscollectief Stadion op Zuid, verwacht dat er extra veiligheidsmaatregelen nodig zijn om op de beoogde plek te kunnen bouwen. “Die kosten komen bij een kwetsbaar object als een stadion op het bordje van de eigenaar.” Dat betekent dat de bouwkosten mogelijk hoger worden. Mulder wijst op het nieuwe stadion van de Engelse voetbalclub Tottenham Hotspur, dat vooral door extra beveiligingsmaatregelen veel duurder werd dan begroot en uiteindelijk bijna een miljard euro kostte.
Kosten lopen op
De bouwkosten dreigen toch al verder op te lopen, bleek tijdens de commissievergadering Majeure Projecten van dinsdag 3 december. In de businesscase voor het nieuwe Feyenoord-stadion is rekening gehouden met een bouwprijs van 444 miljoen euro. Maar door de vertraging en oplopende prijzen voor staal en beton wordt op het stadhuis al rekening gehouden met een substantieel hoger bedrag, bevestigde wethouder Arjan van Gils (Financiën, D66).
Veel ruimte voor een hogere bouwprijs is er niet in de businesscase. De helft van het geld voor de bouw van het stadion wordt geleend bij Goldman Sachs. De Amerikaanse investeringsbank stelt als eis dat het toekomstige stadion minimaal twee keer zo veel netto-omzet draait als het kwijt is aan rente en aflossing op de verstrekte lening. Meer geld lenen voor een duurder stadion betekent meer kosten voor rente en aflossing. Dan zou ook de omzet omhoog moeten. Maar die omzetprognoses zijn in de huidige businesscase al erg rooskleurig, stelde adviesbureau Hypercube. Zo moeten in Feyenoord City de inkomsten uit business seats en skyboxen bijna verdrievoudigen ten opzichte van de huidige inkomsten uit de Kuip. De toekomstige inkomsten nog verder ophogen, is onrealistisch.
Ontwerp verder uitkleden
Welke alternatieven zijn er om de businesscase te redden? Om de gestegen bouwkosten te drukken, zou verder bezuinigd kunnen worden op het ontwerp. Het lastige daaraan is dat eerder, om dezelfde reden, al veel bezuinigd is. Het ontwerp van architectenbureau OMA nog verder uitkleden, zou ten koste gaan van het ‘iconische’ karakter. Maar dat is nu net wat de gemeente graag wil: een nieuw icoon. Een minder aantrekkelijk stadion kan er bovendien voor zorgen dat de inkomsten lager worden dan begroot.
Ondertussen lopen de kosten voor de voorbereidingen, die nu worden gedragen door Stadion Feijenoord NV, verder op. Uit de laatste jaarrekening blijkt dat van de lening van 17,5 miljoen euro die de NV heeft afgesloten voor de voorbereiding, al 14 miljoen euro is opgemaakt. “De nog te maken kosten na 30-6-2019 (einde van het boekjaar, red.) voor de ontwikkeling van het nieuwe stadion tot de financial close (het moment waarop alle financiers hun handtekening zetten, red.) bedragen naar verwachting 13 miljoen euro.” Dat geld moet uit de huidige, lopende inkomsten van de Kuip komen.
Tijdens de aandeelhoudersvergadering van maandag 10 december werden hierover kritische vragen gesteld. Sommige aandeelhouders vinden dat de stadiondirectie te veel risico’s neemt en te veel schulden maakt voor de nieuwbouwplannen.
Olie op het vuur
Vorige maand gooide betaaldvoetbalclub Feyenoord al olie op het vuur door een discussie die vorig jaar leek afgesloten, opnieuw te openen: die over de inkomsten die de club krijgt uit het nieuwe stadion. Feyenoord City wordt in de toekomst gerund als een soort theater. Het stadion verkoopt de kaartjes, skyboxen en kroketten, Feyenoord krijgt op zijn beurt een deel van de inkomsten als ‘optreedvergoeding’. Vorig jaar oktober sloeg toenmalig algemeen directeur van Feyenoord Jan de Jong met zijn vuist op tafel. Hij eiste een gegarandeerde vergoeding van minstens 25 miljoen euro per jaar. Maar die garantie kwam er niet.
Bijzonder is het daarom dat Mark Koevermans vorige maand, bij zijn eerste persconferentie als de nieuw algemeen directeur, dezelfde eis weer op tafel legde. “Er moet een minimale garantie van 25 miljoen euro voor de club uit de businesscase komen.” En liefst met een upward, “waardoor het mogelijk is die 25 miljoen ook nog te laten groeien. Als aan die voorwaarden voldaan wordt, zijn wij zeker voor een nieuw stadion. Maar alleen als aan die voorwaarden voldaan wordt”, sprak Koevermans omineus.
Hij heeft een punt: het is óók in het belang van Feyenoord City dat voetbalclub Feyenoord een substantieel bedrag verdient met het nieuwe stadion. Want alleen dan kan de club genoeg goede spelers kopen om mee te doen om de prijzen. En dat is nodig om voldoende bezoekers te trekken en de rooskleurige omzetverwachtingen waar te maken.
Feyenoord als stadioneigenaar
Als klap op de vuurpijl deed Koevermans nóg een boude uitspraak: Feyenoord wil graag eigenaar van het stadion worden. Dat is wonderlijk omdat Feyenoord zelf geen geld heeft om te investeren én omdat al jaren met man en macht wordt gewerkt aan het strikken van andere investeerders. Die financiering is nog altijd niet rond. Vorige maand lieten de vermogende Rotterdammers Michel Perridon en Aat van Herk weten dat ze geen geld steken in het stadion. De laatste noemt het zelfs “een kansloos project”.
Op het Rotterdamse stadhuis leidden Koevermans’ uitspraken tot verbaasde gezichten. Hoe zat het ook alweer met die eis van 25 miljoen euro, werd wethouder Arjan van Gils (Financiën, D66) gevraagd tijdens de commissievergadering op 3 december. “Wij hebben er in het verleden over gesproken met de toenmalige directeur en er is aan het standpunt van de gemeente niets veranderd. Van een gegarandeerde 25 miljoen is geen sprake.” Dat Feyenoord zelf eigenaar van het stadion zou worden, noemt Van Gils “een niet realistisch scenario”.
Oplaaiend conflict
Daarmee laait een conflict dat leek begraven weer op. Wat als Feyenoord dit keer wel voet bij stuk houdt en zich terugtrekt uit de plannen wanneer de club niet 25 miljoen euro gegarandeerd uit het stadion krijgt? Volgens Van Gils “valt dan de businesscase uit elkaar”.
Eerder gaf wethouder Bas Kurvers (Bouwen, VVD) bij de bespreking van het masterplan Feyenoord City aan dat zonder stadion óók de gebiedsontwikkeling niet door kan gaan. “Ik heb geen plan B”, zei hij. “Komt dat nieuwe stadion er niet, dan valt de kurk onder de gebiedsontwikkeling weg. Misschien kunnen we dan op een paar plekken bouwen. Maar we zullen dan opnieuw naar het plan moeten kijken.”
Deze maand moet duidelijk worden of het ontworpen stadion binnen het budget past. In januari wordt het college van B en W daar per brief over geïnformeerd. Ook moet begin 2020 het bestemmingsplan ter inzage komen te liggen, waarin de veiligheid en de hoeveelheid kantoren en winkels belangrijke thema’s zijn.
Voor Feyenoord City breken daarmee spannende tijden aan. Niet in de laatste plaats omdat supportersvereniging FSV de Feijenoorder (circa 16.500 leden) deze week nog maar eens benadrukte “geen vertrouwen” in het plan Feyenoord City te hebben.