Waarom wordt Feyenoord City ondanks de risico’s toch doorgezet?

12-07-2019

Feyenoord neemt enorme risico’s om een nieuw, iconisch stadion te kunnen bouwen. Als het mis gaat, zit de club jaren op de blaren. Hoe is Feyenoord in deze situatie verzeild geraakt?

Het is erop of eronder voor Feyenoord. Stadiondirecteur Jan van Merwijk draait er niet langer omheen. De club bouwt een nieuw stadion van bijna een half miljard euro: Feyenoord City. Hoewel er nog geen paal de grond in is geslagen, is er al zoveel geld verbrand dat er eigenlijk geen weg terug meer

“Op een gegeven moment ben je het punt voorbij dat het geen pijn meer doet”, zegt Van Merwijk in zijn kantoor naast de Kuip. Door het raam is boven de vensterbank nog net de grijze kuif van Robin van Persie te zien, die met zijn foto op de fanshop aan de andere kant van de vrijwel lege parkeerplaats hangt. In Van Merwijks kordate manier van praten klinkt de oud-politieman nog door. In 1994 werd hij vanuit de politie gedetacheerd voor een klus als facility manager bij Stadion Feijenoord. Hij is nooit meer weggegaan.

“Als we in december gestopt waren, had dat ook pijn gedaan, maar toen hadden we er nog maar 8 miljoen in zitten.” Inmiddels is ook de tweede tranche van de 17,5 miljoen overgemaakt, geld dat Feyenoord leent van de Amerikaanse bank Goldman Sachs om adviseurs, ontwerpers en financieringskosten te betalen. Dat is bovenop de kosten die de club al uit eigen zak betaalde.

Eind dit jaar staat de teller voor de plannenmakerij naar verwachting op 20 miljoen euro. Gaat het mis, dan zit Feyenoord “jarenlang op de blaren” en stapt Van Merwijk op. Het is ook voor een groep assertieve supporters reden om zich onomwonden tegen de plannen te keren. Ze zijn gehecht aan de Kuip, maar zijn vooral bang dat hun club aan ambities ten onder gaat. Hoe heeft het zo ver kunnen komen?

Voor een antwoord op die vraag reconstrueerde Vers Beton in samenwerking met Open Rotterdam, Follow the Money en Sp/t hoe de huidige stadionplannen tot stand kwamen. We spraken met directe betrokkenen, bestuurders, supporters en experts in sportfinanciën. Daaruit rijst het beeld van een club met een groeiend geloof in de kracht van staal en cement als middel om weer mee te voetballen om de prijzen. Én van een gemeente die heel graag een verloederde wijk wil opstuwen in de vaart der volkeren, met een iconisch stadion als aanjager.

Eén loempia versus 40 euro per bezoeker
Dat er iets met de Kuip moet gebeuren, daarover zijn de meesten die de club uit Rotterdam Zuid een warm hart toedragen, het wel eens. De huidige Kuip stamt uit 1937 en de tachtig jaar oude staalconstructie laat weinig experimenten toe. “Bij het ophangen van het nieuwe scorebord moesten we al kijken of dat niet te zwaar was”, zegt Van Merwijk. Een groter stadion met meer business-seats en skyboxen en betere horeca, moet bovendien de verdiencapaciteit van de club opkrikken. Alleen dan kan Feyenoord blijvend de strijd met de concurrentie uit Amsterdam en Eindhoven aan, is de gedachte.

Het schrikbeeld is het diepe dal waar de club het afgelopen decennium doorheen ging. Sportief en financieel. Onder de dieptepunten waren een 10-0 nederlaag bij PSV, 6-0 uit bij Groningen en de tiende plek aan het einde van het seizoen 2010/11. In 2006 kwam Feyenoord onder curatele te staan van de KNVB. Toen het jaar erop een nieuwe raad van commissarissen aantrad, stond er 43 miljoen miljoen aan schulden in de boeken. Er kwam een experiment met beleggingsfondsen in spelers. Maar de redding kwam toen een groep vermogende Rotterdammers zich meldde. Verenigd in de ‘Vrienden van Feyenoord’ namen zij voor 32 miljoen euro 49 procent van de aandelen in de club over. In de toekomst moest Feyenoord zelf voldoende geld kunnen verdienen om overeind te blijven.

En juist dat blijkt lastig in de Kuip, gebouwd in een tijd dat van grootschalige horeca of netwerkevenementen nog geen sprake was. “Wij maakten weleens de grap dat wij bij Feyenoord één loempia per wedstrijd verkopen, waar een andere club 40 euro per bezoeker ophaalt”, zegt Martin van Pernis die van 2007 tot 2015 commissaris was. “We zitten altijd vol, maar de afstand naar het biertje is groot. Mensen blijven in de pauze zitten. Na afloop gaan ze weg omdat er te weinig café-gelegenheden zijn om te blijven hangen. Bij PSV kom je ochtends binnen en ga je ’s avonds weg. Dat is het netwerk. Wij hebben daar te weinig gelegenheid voor.” Tot overmaat van ramp kondigde de KNVB in 2012 aan om diezelfde reden geen interlands meer in de Kuip te willen organiseren.

Wat moest er dus met het stadion: een make-over of toch met een schone lei beginnen? De voorbije jaren raakte het kerkhof van gesneefde stadionplannen voller en voller. Begin jaren ’90 werden er al nieuwbouwlocaties bekeken in en rond Rotterdam, maar werd uiteindelijk voor een ingrijpende renovatie gekozen. Begin deze eeuw was er een plan voor een World Port Plaza met congrescentrum Ahoy aan de Waalhaven, gevolgd door een gedroomd stadion met 86.000 plaatsen voor het wereldkampioenschap van 2018, dat uiteindelijk aan Nederland voorbij ging. In 2013 sneuvelde Het Nieuwe Stadion-plan dat naast de huidige Kuip had moeten verrijzen en begin maart 2015 klapten ook de onderhandelingen met bouwbedrijf BAM over ‘vernieuwbouw’ van de huidige Kuip, het renovatieplan dat supporters onder de noemer Red de Kuip promootten.

Frank Keizer zat destijds in de auto onderweg naar het Noord-Hollandse Weesp, toen hij op de radio het nieuws hoorde: de renovatie ging niet door. Die avond had hij een brainstorm met collega’s over mogelijke klussen op het programma. Locatie: vakantieboerderij de Weesper Koe, mooi gelegen in de weilanden aan de Vecht. Kon de Kuip zo’n klus worden? De voorbije decennia bouwde Keizer een reputatie op als kartrekker bij ingewikkelde bouwprojecten, zoals de uitbreiding van de Amsterdamse Coentunnel en de 700 miljoen euro kostende bouw van de containerterminal op de Tweede Maasvlakte. Met een aantal andere hoogvliegers uit de Nederlandse projectontwikkeling begon hij een aantal jaren geleden Operatie NL. Hun bedrijfsslogan: “Projecten waar niemand om vraagt en iedereen op wacht.” Met name de gemeente Rotterdam zat al lang om een oplossing verlegen.

Een vastgoedconcept met potentie
Rijd vanuit Oud-IJsselmonde richting de Erasmusbrug en je doorkruist een typisch stadsrandtafereel. Er is een rijtje jarenzestigflats van tien hoog, een rommelig bedrijventerrein met een budget-autowasstraat, een betonmortelcentrale, opslagruimte. Aan de afbladderende roze gevel van eetcafé The Summerstation hangt een menukaart die een mix biedt van Antilliaans en Chinees. De Kuip ligt ietsje verder.

Dit bedrijventerrein verandert de komende jaren in de entree van een fonkelnieuwe woonwijk. Feyenoord City valt namelijk binnen de grotere ontwikkeling van het Stadionpark, waar minimaal 2500 nieuwe woningen moeten verrijzen – 1.700 daarvan binnen Feyenoord City. Volgens het visiedocument moet het hele gebied “de economische motor van Zuid” worden. De gebiedsontwikkeling van Feyenoord City wordt uitgevoerd door een consortium van bouwbedrijf Heijmans, ontwikkelaar Provast en investeerder Syntrus Achmea.

In de plannen loopt dat alles weer naadloos over in de Kop van Zuid en de luxe nieuwbouwwijk Parkstad, twee andere gewilde gebieden op Zuid. Een gedroomde brug of tunnel moet het gebied in de toekomst direct aansluiten op stadsdeel Kralingen en de Erasmus universiteit. Op het kantoor van Frank Keizer, in een gebouw tegenover de Kuip dat Feyenoord City deelt met de gemeente, hangen inmiddels bouwtekeningen waarop een mogelijke oeververbinding al is ingetekend.

In de Noord-Hollandse weilanden, waar Keizer zijn mannen van Operatie NL ontmoette, was Feyenoord ter sprake gekomen toen de avond al was ingevallen en de koffie ingeruild voor een biertje. Het ging over de mislukte renovatie van de Kuip, over de complexiteit van zulke bouwprojecten en over de manieren waarop je zo’n groot project kunt aanvliegen. “Na een kwartiertje zeiden we: we hebben nu gewoon een nieuw stadion-concept ontwikkeld”, herinnert Frank Keizer zich. Dat concept had potentie, dachten de mannen. Een telefoontje met iemand bij Feyenoord, nog eentje met een contact bij de gemeente; en plots zat Operatie NL in de race om een commercieel vastgoedconcept voor het stadiongebied te ontwikkelen.

“Als je daar een stadion maakt, dan moet daar een bepaald type gebiedsontwikkelingen omheen komen”, zegt Keizer daarover. Hij legt uit dat zo’n gebied een uitgesproken karakter vereist: sport of juist kleinschalige winkels en horeca. Vervolgens kan de markt daar invulling aan geven. Dat element maakt Feyenoord City onderscheidend ten opzichte van eerdere stadionplannen: een nieuw stadion én gebiedsontwikkeling, rond een architectonisch icoon dat als ‘vliegwiel’ kon dienen voor de rest van Zuid. “Die twee zijn in ons concept onlosmakelijk met elkaar verbonden”, zegt Keizer. “Haal je het stadion eruit, dan heb je die gebiedsontwikkeling daar niet nodig.” Het concept werd uitgewerkt en ingediend. In maart waren de plannen voor de ‘vernieuwbouw’ van de Kuip gesneuveld, en begin september had Operatie NL, evenals een paar andere gegadigden, alweer een nieuw plan ingediend.

Ook OMA, het bureau van de Rotterdamse sterarchitect Rem Koolhaas, meldde zich op eigen initiatief. “Van begin af aan mee aan de knopjes draaien”, noemde de verantwoordelijke architect David Gianotten die proactieve rol van OMA in een podcast. Toen na de zomer het voorstel van Keizer en consorten als winnaar uit de bus kwam, gaf de gemeente op hun advies toestemming om niet 20.000 maar 70.000 vierkante meter rond het stadion te ontwikkelen. Ook werd er meer tijd voor het project uitgetrokken: zeven jaar, in plaats van de drie die Feyenoord voor ogen had. De kaarten leken geschud voor een nieuw icoon op Zuid, een breekijzer om een vergeten gebied er bovenop te helpen.

Pleitbezorgers van nieuwbouw
Die wens van een icoon als aanjager van Zuid gaat nog weer vele jaren terug. Een mooi nieuw Feyenoord-stadion kon een “grootschalige stedelijke ontwikkeling in gang zetten”, schreef toenmalig burgemeester Ivo Opstelten al in 2008 aan de raad. Een mooie plek werd daarin ook al gesuggereerd: ‘De nieuwe Kuip aan de Maas zal een grote uitstraling hebben, belangrijk voor de stad, voor het land, zelfs internationaal.’

Ook Hamit Karakus, destijds wethouder stedelijke ontwikkeling, keek breder dan sec een nieuw voetbalstadion. “Ik ben altijd voorstander geweest van een totale gebiedsontwikkeling”, zegt hij. “Een stadion heeft impact op het hele gebied. Het moet daarom niet om één gebouw of project gaan, maar je moet kijken hoe je dat op het totale gebied kan laten aansluiten. Bijvoorbeeld door middel van arbeidsplaatsen voor mensen uit de omgeving of door aansluiting te zoeken met omliggende wijken. Als de gemeente meefinanciert, kun je dat soort voorwaarden stellen.”

In diezelfde tijd kregen binnen Feyenoord de pleitbezorgers van nieuwbouw de overhand. In de jaren ’90 was nieuwbouw al eens aan de orde geweest, maar koos Feyenoord toch voor een ingrijpende renovatie. De aftandse Kuip was opgepoetst en het nieuwe Maasgebouw bood extra ruimte voor zaalverhuur en horeca. Met die ingrepen kon het stadion er weer twintig jaar tegenaan, legde toenmalig stadiondirecteur Jos van der Vegt ons uit.

Maar in de sportieve crisisjaren na 2006 klonk nieuwbouw steeds vaker als de oplossing voor alle problemen waarmee de club kampte. Zo adviseerde een commissie onder leiding van clubicoon en oud-speler Gerard Kerkum, die de malaise bij de club onderzocht, om een nieuwe bestuursstructuur op te tuigen die geschikt zou zijn om “binnen de komende tien jaar een nieuw stadion te realiseren”. Kerkum, die zichzelf had opgewerkt binnen bouwbedrijf Voormolen, overtuigde zijn vriend Dick van Well, bestuursvoorzitter van bouwer Dura Vermeer, om president-commissaris van Feyenoord te worden. Met de bouwers aan het roer koerste Feyenoord nu in volle vaart richting een nieuw onderkomen. Precies zoals ook de gemeente het graag wilde. Binnen de club kregen zij bijval van stadiondirecteur Jan van Merwijk en Eric Gudde, oud-ambtenaar en vanaf 2007 Feyenoord-directeur.

Iconisch stadion voor Zuid
Noem het een samenloop van ambities in die tijd. Van een club die weer mee wil doen met de top en een gemeente die in een iconisch stadion een kans ziet om een vergeten gebied er bovenop te helpen. Daarbij trapte de gemeente het gaspedaal nog harder in dan de voetbalclub, zegt Martin van Pernis, de oud-topman van Siemens die na het advies van Kerkum in de raad van commissarissen kwam bij Feyenoord. “De gemeentelijke plannen waren in eerste instantie wel erg groots. Die wilde niet alleen die hele wijk vernieuwen, maar ook de spoorlijn overkappen. Of een stadion dat helemaal in het water stond. Dat waren enorme projecten geweest, waarvan wij ons afvroegen of die de ontwikkeling van het stadion niet zouden afremmen en of ze niet financieel onhaalbaar zouden worden.”

Het eerste plan van een megastadion in de Maas was bedoeld voor het WK voetbal van 2018, waar Nederland naar meedong. Maar het WK kwam niet. Het megastadion evenmin. Het volgende plan kreeg als werknaam Het Nieuwe Stadion en zou naast de huidige Kuip verrijzen. De gemeente zou garant staan voor een lening van 160 miljoen euro en daar bovenop 35 miljoen betalen voor de grond en extra investeringen in infrastructuur. Maar de gemeenteraad was niet overtuigd dat een stadion Zuid er bovenop kon helpen. “Wensdenken”, noemde toenmalig Leefbaar-voorman Ronald Schneider het, toen hij op nationale tv eigenhandig de stekker uit het plan trok. De financiële risico’s vond hij te groot.

“Het Nieuwe Stadion sneuvelde omdat er te weinig context was”, analyseert stadiondirecteur Jan van Merwijk nu. “Waarom zou de overheid meebetalen aan een stadion?, was de redenatie. Al snel volgt dan het makkelijke frame: om de salarissen van de spelers te betalen? Maar het is terecht om die vraag te stellen: wat het belang van de gemeente is.”

Daarom werd in het nieuwe plan de gebiedsontwikkeling het uitgangspunt. Geen “nieuw stadion” maar een “city”. Ontworpen door een architectenbureau van wereldfaam, op een ambitieuze locatie half in het water, en met een verhoogde promenade naar de Kuip die wordt omgebouwd tot wooncomplex. Dankzij de ontwikkeling van het stadion zouden investeringen op gang moeten komen die afslaan op de ontwikkeling van het omliggende gebied. Van Merwijk: “Ik blijf het wel heel bijzonder vinden dat wij als twee mkb-bedrijven zo’n gebiedsontwikkeling op gang brengen, die goed is voor de stad. Dit vrij dode gebied wordt tot leven gewekt.”

Feyenoord City onderscheidt zich ook in de kosten, want met 443,8 miljoen euro is het duurder dan alle voorgangers. Tel daarbij op de grond die de gemeente voor 60 miljoen koopt, en je zit op een half miljard. Ook de voorbereidingskosten zijn ongeëvenaard. Eind dit jaar staat de teller voor adviseurs, ontwerpers en financiering naar verwachting op 20 miljoen euro. “Bij eerdere projecten maakten we zelf een paar mensen vrij, maar als je ziet wie er nu allemaal voor ons aan het werk zijn, dat zijn specialisten”, Van Merwijk. “Het gaat ook om professioneel opdrachtgeverschap, maar daar hangt een prijskaartje aan.”

Optimistische megaprojecten
Dan is de olifant in de kamer nog niet genoemd: want wat als de bouwkosten hoger uitvallen dan gepland? Bepaald geen ondenkbaar scenario; denk aan bekende megaprojecten als de Opera in Sydney (ruim 1400 procent duurder dan gepland) en, dichter bij huis, de Amsterdamse Noord-Zuidlijn die op 1,5 miljard was begroot, maar 3,1 miljard kostte. Ruimte om meer geld te lenen, is er niet.

De Deense economisch geograaf Bent Flyvbjerg schreef het boek Megaprojects and Risk over de totstandkoming van megaprojecten en de kostenoverschrijdingen die daar vaak bij komen kijken. Flyvbjerg is hoogleraar aan Oxford en geldt als autoriteit op het gebied van risicomanagement bij megaprojecten. Kosten worden bij dit soort projecten stelselmatig te laag ingeschat, concludeerde hij op basis van eigen onderzoek. Tegelijkertijd zijn de prognoses voor toekomstige inkomsten doorgaans te optimistisch.

Zulke rooskleurige plaatjes – te lage kosten, te hoge inkomsten – dienen volgens Flyvbjerg echter een doel. Juist in de vroege fase van het project drukken pleitbezorgers hun stempel op de planvorming: bouwers die willen bouwen, adviseurs die de boel begeleiden, ambitieuze wethouders. Een optimistische kostenraming kan dan net dat extra zetje geven om het project goedgekeurd te krijgen. Vergelijk het eens met Feyenoord City: de gemeenteraad keurde de plannen voor Feyenoord City goed op basis van een businesscase die pas in een later stadium naar beneden werd bijgesteld. In de tweede versie gingen de voorspelde horeca-opbrengsten omlaag van 40,3 naar 26,5 miljoen. Met als gevolg dat ook het verwachte dividend voor de gemeente daalt. In lijn van wat Flyvbjerg schrijft, zou je kunnen denken dat dit misschien geen voortschrijdend inzicht is, maar een strategie om projecten goedgekeurd te krijgen.

Vervolgens komt een machine op gang die nog maar moeilijk te stoppen is, zonder de gedane investeringen weg te gooien. Dat vertelden ook enkele gemeenteraadsleden, die de plannen moeten controleren en goedkeuren. “Het college en de directie van Feyenoord vertellen ons steeds dat de plannen al in zo’n vergevorderd stadium zijn dat die niet meer kunnen worden gewijzigd”, zegt Ruud van der Velden (Partij voor de Dieren). “Het is één tunnel naar de bouw van het nieuwe stadion.” En ook Gerben Vreugdenhil (Leefbaar Rotterdam), die onder collega’s bekend staat als het best ingevoerde raadslid op dit dossier, is kritisch over de inschatting van de risico’s van het project. “Er ontstaat een soort selectieve blindheid voor de risico’s. Hoe verder je gaat in de planontwikkelingen, hoe groter de belangen worden.”

Daar komt volgens Flyvbjerg bij dat bestuurders bij zulke prestigeprojecten in feite dubbele petten op hebben: ze zijn zowel pleitbezorgers van het project, als degenen die het publieke belang moeten waarborgen. Neem voormalig wethouder Adriaan Visser, wiens kennis over het dossier op het stadhuis ongeëvenaard was. Van der Velden: “Hij verloor helemaal uit het oog wie hij was. Hij was wethouder, maar het leek soms wel alsof hij bij Feyenoord City in dienst was.” Inmiddels is Visser aan de slag gegaan bij Brink, het adviesbureau dat in opdracht van de gemeente onder meer Feyenoord City doorrekende. Visser wilde niet reageren op onze vragen.

Van bouwers, aannemers en andere special interest groups die worden ingehuurd om de klus te klaren, moeten we volgens Flyvbjerg evenmin veel tegenwicht verwachten. Die geven immers niet hun eigen geld uit. Hun voornaamste belang is het project uitgevoerd te krijgen. Flyvbjerg stelt daarom voor om transparantie en tegengeluiden stevig te institutionaliseren. Zo adviseert hij peer-groups van onafhankelijke experts die de plannen beoordelen alsof het een wetenschappelijk paper is. Burgers moeten volgens hem een fundamentele stem in de voortgang van het project krijgen. Anders gaan na verloop van tijd vanzelf de hakken in het zand.

Clash der culturen
Dat laatste gebeurde ook bij Feyenoord City, waar een groep bezorgde supporters zich steeds nadrukkelijker tegen de plannen keert. Supportersvereniging FSV de Feijenoorder weigert steun uit te spreken, uit angst voor de financiële gevolgen voor de club. Anderen verenigden zich in losse verbanden als Red de Kuip en Stadion op Zuid. Wat zij gemeen hebben, is dat ze willen meepraten op een fundamenteler niveau dan de eisen waaraan het nieuwe stadion moet voldoen (“de kleur van de stoeltjes”). Ze stellen technische vragen: van aannames in de businesscase tot de risico’s die Feyenoord loopt, en mogelijk onvoorziene gevolgen van milieurapportages. Via een beroep op de Wet openbaarheid van bestuur kregen supporters honderden documenten in handen (die ze ook met ons deelden).

Een groep bemiddelde – maar onbekende – supporters bood (tevergeefs) zo’n tien miljoen euro om 53 procent van de aandelen in het stadion in handen te krijgen, met als doel de Kuip te behouden. En op Twitter barstte de bom toen half juni meer bekend werd over de ticketprijzen in het nieuwe stadion. Seizoenskaarten op plekken waar nu de fanatiekste supporters staan, gaan daar 700 tot 1000 euro kosten, tegenover zo’n 300 euro nu. Toen de projectorganisatie vervolgens bekend maakte dat er ook goedkopere tickets elders in het stadion komen, was het kwaad al geschied. Zo clasht de technische benadering van de projectorganisatie – “zolang we het maar goed uitleggen” – met de harde realiteit van supporters die willen mee beslissen over ‘hun’ club.

De GKL
Het is een vrijdagochtend in maart, een uur of negen. Oud-Feyenoord-voorzitter Jorien van den Herik zit in een hoekje van de minimalistisch ingerichte koffiebar Hopper. Hij drinkt espresso. De ‘GKL’, of ‘Grote Kale Leider’, zoals hij bij het Legioen bekend staat, woont in Zwitserland maar is even in Rotterdam, op doorreis vanuit de VS. Hij redde de club in de jaren ’80 van de ondergang, maar vertrok na de volgende grote crisis eind 2006 door de achterdeur. Nu ziet hij Feyenoord alleen nog op tv en op de laptop spelen. “Ik ben in dertien jaar twee keer in het stadion geweest. Als ik Feyenoord zie spelen, verliezen ze. Dus ik ga niet meer.”

Toch gaat de club hem nog altijd aan het hart. Van den Herik is kritisch over de ontwikkelingen rond het stadion. Eigenlijk heeft hij nog de meeste fiducie in renovatie van de Kuip, zoals dat ook gebeurde in de jaren ’90, toen hij nog de scepter zwaaide. Dat is een stuk goedkoper en lekker snel klaar, vindt hij. “Een nieuw stadion zou nodig zijn voor de gebiedsontwikkeling”, zegt hij. “Als dat zo is, en het is goed voor de stad: prima. Dan kan je als gemeente een beroep op Feyenoord doen. Maar behandel Feyenoord dan wel royaal, en niet zoals het nu gaat.”

Wat hij maar wil zeggen: hij is niet overtuigd van de 40 miljoen die de gemeente bijdraagt aan een iconisch project dat het zelf zo graag wil. Daarbij maakt hij zich zorgen over de risico’s die Feyenoord straks loopt. Of ze de rekeningen nog kunnen betalen, en of ze er überhaupt op vooruit gaan. Van den Herik: “Het gaat helemaal niet meer om Feyenoord. Dat zou, als alle opgewekte aannames uitkomen, in het nieuwe stadion acht miljoen per jaar meer gaan verdienen dan ze nu doen. Daarvoor ga je toch geen heel nieuw stadion van een half miljard bouwen?”

VersBeton.nl