Zo zit de financiering van het nieuwe stadion Feyenoord in elkaar

21-02-2019

De zoektocht naar geld voor de bouw van het nieuwe stadion is in volle gang. Duidelijk is dat er een fors beroep wordt gedaan op de clubliefde voor Feyenoord in het hele land en Rotterdam in het bijzonder.

Volgend jaar moet de schop de grond in voor het nieuwe stadion. Maar tot op heden is nog geen cent binnen om de bouw te betalen. De organisatie is optimistisch, uiteraard. De plannen liggen er ook, maar vooralsnog heeft alleen de gemeente toegezegd 40 miljoen euro in het nieuwe stadion te steken.

De financiering is een complexe zaak. In totaal moet er zo’n 444 miljoen euro worden opgehaald. Daarvan moet 224 miljoen euro van de banken komen. Dat klusje is uitbesteed aan de Amerikaanse zakenbank Goldman Sachs. Die heeft een aantal banken in een consortium dat het bedrag moet ophoesten. Tenminste, er is een voorwaardelijke toezegging, een zogenoemde highly confident letter. Dat wil zeggen dat de banken, op basis van de informatie over de kosten en opbrengsten van het nieuwe stadion, er vertrouwen in hebben dat het stadion de lening kan terugbetalen.

Pas als de vergunning voor de bouw definitief is en de kosten en baten nog eens extra kritisch zijn nagerekend wordt de voorwaardelijke toezegging ietsjes definitiever. Maar pas als de banken een ‘commitment letter’ tekenen is de financiering definitief. Bij het nieuwe stadion gaan ze ervan uit dat het dit jaar goed komt.

Kredietwaardig
De doorrekening van de kosten en de baten is wezenlijk voor de banken en voor het stadion. Om de rente op de leningen laag te houden moet het stadion kredietwaardig zijn. Afgesproken is dat het stadion jaarlijks minimaal twee keer zoveel verdient als nodig is om de rente en aflossing op de schuld te betalen. Een dscr van 2 in het jargon. De inkomsten moeten dus wel heel erg tegenvallen voordat de betaling aan de banken in gevaar komt.

De banken lopen dus weinig risico in dit verhaal. Dat de banken streng zijn is wel verklaarbaar. Als het nieuwe stadion failliet gaat zitten de banken met een stadion. Het is de vraag hoeveel geld ze dan kunnen terugverdienen, want wie koopt er nou een stadion en wat levert dat op?

De verschaffers van het eigen vermogen lopen de grotere risico’s. Zij krijgen een deel van de nettowinst, het andere deel gaat naar de voetbalclub Feyenoord. En nettowinst is wat er overblijft als alle kosten zijn betaald, dus onder andere de banken en de 25 miljoen voor het spelersbudget.

Om dat spelersbudget is veel te doen, dus een korte uitleg is op zijn plaats. Oorspronkelijk zou de club van het stadion jaarlijks gegarandeerd 17,5 miljoen krijgen voor het spelersbudget. En als er winst gemaakt werd nog eens 7,5 miljoen euro. Maar Feyenoord eiste 25 miljoen structureel. Dus is die 7,5 miljoen nu niet langer winstafhankelijk, maar wordt er jaarlijks 25 miljoen euro overgemaakt. Dat verhoogt de kosten met 7,5 miljoen en dat is niet goed voor de dscr. Gelukkig zit die volgens de planning nog boven de 2, dus die kan wel ietsjes dalen zonder dat de banken gaan steigeren. Maar ook niet te veel. Daarom wil het nieuwe stadion de schuld verlagen door 30 miljoen minder te lenen. Dat scheelt in rente en aflossing.

Minder lenen betekent in dit geval dat er meer eigen vermogen aangetrokken moet worden. Die 30 miljoen komt bij de zoektocht naar het eigen vermogen van in totaal 220 miljoen euro. Daarvan is 40 miljoen toegezegd door de gemeente. Uit het oude stadion komt een bijdrage van 20 miljoen euro.

Dividend
De rest moet uit de markt worden gehaald. 30 miljoen euro wil de organisatie ophalen bij maatschappelijke instellingen, zoals de stichting Verre Bergen. Nog eens 30 miljoen moet van vermogende Rotterdammers komen zo is de wens en verwachting.

Dan is er nog een gat van 100 miljoen euro. Dat wil de organisatie opvullen door de uitgifte van cumulatief preferente aandelen, cumprefs in jargon. Dat zijn aandelen met een gegarandeerd dividend, een winstuitkering. Bij de uitbetaling hebben de cumprefs voorrang boven de gewone aandelen, vandaar dat het preferente aandelen heten. Als het stadion niet genoeg winst maakt om dividend uit te keren blijft het recht gewoon bestaan. Als het jaar erop wel voldoende winst is gemaakt krijgen de cumprefs alsnog de uitkering over het vorige jaar.

ING is gevraagd de belangstelling voor de cumprefs te peilen. Die zoektocht blijft niet beperkt tot de club vermogende Rotterdammers. De bank kijkt in het hele land. Volgens de organisatie van het nieuwe stadion is er veel belangstelling. Gemikt wordt in eerste instantie op rijke particulieren en bedrijven. Mogelijk wordt een deel van het dividend uitbetaald in business-seats of andere arrangementen.

De komende maanden moet de organisatie de financiering zien rond te krijgen. Daarbij zal flink op het Feyenoord-gevoel van de aandeelhouders worden gespeeld. Want in het scenario zijn zij degenen die het meeste risico lopen. Eerst krijgen de banken geld, vervolgens moet de winst verdeeld worden tussen de voetbalclub en de aandeelhouders. En van het deel van de aandeelhouders worden eerst de cumprefs betaald. Wat dan nog overblijft is voor de gewone aandeelhouder.

Waar de aandeelhouder op mag rekenen is nog onduidelijk. Bij beursgenoteerde aandelen zijn beleggers al blij met een paar procent rendement. De kans dat aandelen in het stadion veel beter renderen lijkt niet groot. Er moet immers ook geld voor de club overblijven. Een groot Feyenoordhart is naast een gevulde portemonnee daarom minstens zo belangrijk voor de verschaffers van eigen vermogen.

AD.nl