Deze risico’s loopt Feyenoord met een stadion van 444 miljoen

04-07-2019

Feyenoord staat op het punt bijna een half miljard euro uit te geven aan een nieuw voetbalstadion. Dankzij dit door OMA, het bureau van Rem Koolhaas, ontworpen icoon aan de Maas kan de club zich weer meten met Ajax en PSV, én krijgt heel Rotterdam-Zuid een boost. Dat is althans het idee. Vers Beton, OPEN Rotterdam, Follow the Money en SP/T doken in de businesscase, om te kijken waar de risico’s zitten in dit plan. Bekijk de video!

In deze video legt journalist Bram Logger de complexe businesscase helder uit. Liever (na)lezen? Duik dan in het uitgeschreven script hieronder.

Volgens Feyenoord is een nieuw stadion hard nodig. De Kuip voldoet niet meer aan de eisen van de tijd, zegt Jan van Merwijk, directeur van Stadion Feijenoord, zoals De Kuip officieel heet. “Het moderne voetbal is veranderd. Je stadion is een manier om geld te verdienen. Via ticketing, horeca en zakelijke bezoekers. In het huidige stadion laten we geld liggen. We verliezen de concurrentie met de Johan Cruijff Arena.”

Maar het nieuwe stadion wordt wel behoorlijk duur, en dat terwijl Stadion Feijenoord en voetbalclub Feyenoord geen geld hebben. We vergeleken de bouwkosten van andere nieuwe stadions in Nederland en Europa. Daaruit blijkt dat Feyenoord City een van de duurste stadions van Europa gaat bouwen. Alleen in Engeland zijn er duurdere stadions te vinden, met als absolute uitschieter de 900 miljoen die Tottenham Hotspur uitgaf aan een nieuw onderkomen.

Waarom wordt dat stadion van Feyenoord eigenlijk zo duur? “Je betaalt vooral voor de architect”, zegt Martijn Walraven, voormalig directeur BeNeLux bij FCC. Dat bouwbedrijf was onder meer betrokken bij de bouw van de Allianz Arena in München – bouwkosten: 340 miljoen euro. FCC deed ook de nieuwe stadions voor het EK in Polen in 2012. “Geen van die arena’s is duurder dan 200 miljoen. Voor zo’n bedrag kan Feyenoord ook een nieuw stadion bouwen. Alleen niet ontworpen door OMA, en niet op die locatie.” Want bouwen in het water, op een belangrijke dijk, een primaire waterkering, zorgt volgens Walraven voor complexe en dus dure vergunningtrajecten.

Toch vindt stadiondirecteur Jan van Merwijk de 444 miljoen die Feyenoord investeert – nog zonder de 60 miljoen die de gemeente bijdraagt voor de grond onder het stadion – niet duur. “Duur is een relatief begrip. Er zijn altijd goedkopere en duurdere stadions te vinden. Bij sommige zitten de kosten van de voorbereiding, inrichting en grond er niet bij in, bij andere wel, dus het is niet altijd vergelijkbaar. Voor 444 miljoen, exclusief grond, hebben we een stadion dat helemaal af is.”

Financiering
Duur of niet, Feyenoord moet de hele bouwsom van 444 miljoen bij externe financiers halen. Want club en stadion hebben zelf geen geld. Het grootste deel komt via een hypotheek bij Goldman Sachs. De Amerikaanse bank leent 236,5 miljoen euro aan Feyenoord City tegen zo’n 5 procent, inclusief financieringskosten.

Probleem is dat Goldman Sachs maar de helft financiert. De andere 220 miljoen euro moet Feyenoord zelf bijeen brengen door investeerders te strikken die aandelen willen nemen in het nieuwe stadion. En dat loopt stroef. Feyenoord City verkoopt voor 100 miljoen aandelen die geen stemrecht geven, maar wel een gegarandeerd dividend van 6 procent (de zogeheten cumprefs). De andere 120 miljoen komt van gewone aandeelhouders en is verdeeld in 40 miljoen van de gemeente Rotterdam, 30 miljoen van rijke zakenmensen rond Feyenoord, 30 miljoen van filantropische stichtingen en 20 miljoen van Stadion Feyenoord.

Duur of niet, Feyenoord moet de hele bouwsom van 444 miljoen bij externe financiers halen. Want club en stadion hebben zelf geen geld. Het grootste deel komt via een hypotheek bij Goldman Sachs. De Amerikaanse bank leent 236,5 miljoen euro aan Feyenoord City tegen zo’n 5 procent, inclusief financieringskosten. Waarom Goldman Sachs, een Amerikaanse bank die nu niet direct een brandschone reputatie heeft? “Stadionfinanciering is een probleem,’ zegt Van Merwijk. ‘Nederlandse banken zijn niet enthousiast. De onzekere inkomsten uit het voetbal zullen daarbij een rol spelen. Goldman Sachs heeft juist heel veel ervaring. Ze hebben een complete afdeling sportfinanciering.”

Probleem is dat Goldman Sachs maar de helft financiert. De andere 220 miljoen euro moet Feyenoord zelf bijeen brengen door investeerders te strikken die aandelen willen nemen in het nieuwe stadion. En dat loopt stroef. Feyenoord City verkoopt voor 100 miljoen aandelen die geen stemrecht geven, maar wel een gegarandeerd dividend van 6 procent (de zogeheten cumprefs). De andere 120 miljoen komt van gewone aandeelhouders en is verdeeld in 40 miljoen van de gemeente Rotterdam, 30 miljoen van rijke zakenmensen rond Feyenoord, 30 miljoen van filantropische stichtingen en 20 miljoen van Stadion Feyenoord.

Daarnaast moet Stadion Feijenoord N.V. zelf 20 miljoen gaan bijdragen. Dat laatste lijkt lastig. Het stadionbedrijf heeft de afgelopen jaren al 23 miljoen euro uitgegeven aan plannen voor nieuwbouw. Mede daardoor is het eigen vermogen volgens de laatste jaarrekening 3 miljoen negatief. Maar dat is geen probleem, zegt Carl Berg, de financieel directeur van Feyenoord City. “Als Feyenoord de Kuip verlaat, komen er onder meer woningen in het stadion. Er zit dus geld in de eindwaarde van De Kuip. En tot het nieuwe stadion open gaat houden we inkomsten. Zoals uit concerten.

De enige aandeelhouder die tot nu toe zeker meedoet, is de gemeente. Rotterdam heeft een belang om 40 miljoen in stadionaandelen te steken. Andere investeerders zijn nog niet bekend. Velen kijken naar Cees de Bruin. De vermogende president-commissaris van Stadion Feijenoord is de facto de opdrachtgever voor het nieuwbouwplan. Én hij is volgens Quote goed voor een vermogen van 1,3 miljard. Als hij een flink bedrag investeert zonder al te hoog rendement te eisen, dan kan de financiering snel rond zijn. Maar De Bruin doet vooralsnog niets, en wil niet met ons praten. Andere potentiële investeerders zeggen dat zij niet meedoen als de Bruin niet meedoet.

Er is wel een toezegging van Stichting De Verre Bergen, het filantropievehikel van de Rotterdamse familie Van der Vorm (HAL Investment, nummer 2 in de Quote-500). De Verre Bergen wil 24,5 miljoen euro bijdragen aan de bouwkosten, maar is niet geïnteresseerd in aandelen. In plaats daarvan wil de stichting voor voor de hele levensduur van het stadion 3900 stoelen reserveren om arme kinderen uit Rotterdam-Zuid gratis naar het voetbal te laten gaan. “Er zijn kinderen die praktisch naast het stadion wonen, maar nooit een wedstrijd bezoeken”, stelt de stichting in een persbericht. “Ook kinderen uit gezinnen die het niet breed hebben moeten de mogelijkheid krijgen de sfeer in het Feyenoordstadion te proeven.”

Dat klinkt sympathiek, maar voor Feyenoord City is het onhandig. Goldman Sachs financiert maximaal de helft van de bouwkosten en verwacht van de aandeelhouders dat zij de andere helft van het toekomstige exploitatierisico dragen. De Verre Bergen wil dat risico niet, en doet in feite niets anders dan voor 24,5 miljoen euro kaartjes kopen voor toekomstige Feyenoord-wedstrijden. Terwijl die inkomsten dan juist nodig zijn om investeerders die wél aandelen kopen rendement te bezorgen. Of de kinderen die straks in het ‘Vak van Zuid’ genoeg cola en kroketten consumeren om de fors ingeschatte horeca-inkomsten te halen, is ook nog maar de vraag. De inbreng van De Verre Bergen heeft in overleg met Goldman Sachs een plek in de financieringsstructuur gekregen. “Kijk, als iemand zo veel geld komt brengen, dan proberen we toch om het een plek te geven’, zegt Van Merwijk. ‘We moeten het met elkaar mogelijk maken.”

Zeven inkomstenbronnen
Als er 444 miljoen binnen is, kan er gebouwd gaan worden. In 2024 wordt de eerste wedstrijd gespeeld. Maar hoe wordt nu die enorme lening terugbetaald? Hoe gaat Feyenoord geld verdienen in het nieuwe stadion?

Los van de handel in spelers hebben voetbalclubs grofweg zeven structurele bronnen van inkomsten: sponsoring, merchandise, kaartverkoop, business-seats/skyboxen, horeca, televisiegeld en winstpremies uit Europees voetbal. De meeste clubs hebben een stadion in eigen beheer, of huren een stadion, en strijken alle inkomsten zelf op. Maar Feyenoord City gaat iets nieuws doen.

Het stadion aan de Maas wordt straks – als enige in Europa – gerund als een soort schouwburg. De BV Stadion verkoopt de kaartjes, verhuurt de skyboxen en exploiteert de horeca. Uit die opbrengsten betaalt het stadion een optreedvergoeding van 25 miljoen per jaar aan de artiest: in dit geval de betaald voetbalclub Feyenoord.

De verwachte inkomsten van Feyenoord City haalden we uit de business case. Daarin staat 105,3 miljoen per jaar, maar navraag bij Feyenoord City leerde dat we inmiddels moeten uitgaan van opening een jaar later, en dus 1,5% inflatie. Feyenoord City rekent zelf daarom met 106,9 miljoen euro aan jaarlijkse inkomsten uit onder meer kaartverkoop, skyboxen, horeca en het organiseren van congressen en evenementen. In de afgelopen drie jaar verdienden Feyenoord en de Kuip met diezelfde activiteiten gemiddeld genomen maar de helft, zo’n 56 miljoen euro, blijkt uit de jaarverslagen.

Als het nieuwe stadion er staat, blijft N.V. Feyenoord, de betaald voetbalclub dus, zelf inkomsten halen uit sponsoring, merchandise, wedstrijdpremies en tv-geld. Dat was de afgelopen drie jaar gemiddeld 45 miljoen euro per jaar. Bij elkaar ruim 150 miljoen euro.

Als het nieuwe stadion er staat, blijft N.V. Feyenoord, de betaald voetbalclub dus, zelf inkomsten halen uit sponsoring, merchandise, wedstrijdpremies en tv-geld. Dat was de afgelopen drie jaar gemiddeld 45 miljoen euro per jaar. Bij elkaar ruim 150 miljoen euro.

We hebben die totale inkomsten uit het nieuwe stadion plus het geld dat Feyenoord zelf blijft verdienen opgeteld, en vergeleken met de inkomsten van Feyenoord nu, en die van Ajax en PSV. En dan blijkt 150 miljoen per jaar toch wel erg veel geld. In Amsterdam was dat gemiddeld 125 miljoen per jaar in de afgelopen vier seizoenen, inclusief een zeer succesvol – en dus lucratief – jaar waarin Ajax de Europa League-finale haalde. De vergelijking met PSV is iets lastiger, omdat die club het stadion zelf exploiteert. In de jaarrekening staat alleen de winst die dat oplevert. Dat maakt het lastig te vergelijken met de omzetcijfers van Feyenoord City. Maar duidelijk is dat Feyenoord verwacht dankzij het nieuwe stadion fors meer te gaan verdienen dan Ajax en PSV. De vraag is natuurlijk, of dat realistisch is.

Waar baseert Feyenoord City die verwachtingen op? De belangrijkste adviseur in deze is de International Stadia Group (ISG). Dit Britse bureau rekende de verwachte inkomsten door, mede in opdracht van Goldman Sachs.

Andere experts die wij de businesscase voorleggen, denken er anders over. Neem de 37,5 miljoen euro die het nieuwe stadion jaarlijks verwacht te verdienen met de verhuur van business-seats en skyboxen. Uit de laatste jaarverslagen blijkt dat Feyenoord momenteel 12,8 miljoen verdient. In het nieuwe stadion komen weliswaar bijna twee keer zo veel business-seats. Maar die moeten dan nog wel verhuurd worden, en ook tegen een flink hogere prijs.

En dan de kaartverkoop. Dat bedrag is in de laatste versie van de businesscase nog eens met 2 miljoen opgehoogd naar 23,6 miljoen. Zonder duidelijke onderbouwing. In een kritische doorrekening van de plannen in opdracht van de gemeente neemt volgens adviesbureau Brink daardoor “het risico toe dat de geprognosticeerde omzet niet gerealiseerd kan worden”. Feyenoord krijgt straks de duurste seizoenkaarten van de eredivisie. Een groot deel van de fans is daar woest over. Zij vrezen dat hun volksclub wordt overgenomen door het grote geld.

En dan zoekt Feyenoord City nog een bedrijf dat voor 3,5 miljoen euro per jaar naamsponsor wil worden van het stadion. Haalbaar? In Duitsland is stadionsponsoring een bekender fenomeen. Het levert de 18 Bundesliga-clubs zo’n 40 miljoen per jaar op.

Sponsorreport schat de inkomsten voor Nederlandse clubs op 5 miljoen per jaar.

De waterval
Wat gebeurt er als de inkomsten tegenvallen? Onderdeel van de businesscase is een cashflow waterval, een soort penniemaat die bepaalt wie als eerste betaald wordt uit de inkomsten, en wie achteraan in de rij moet aansluiten.

We kregen van Feyenoord City een overzicht van de kosten die zij verwachten te maken:

Van de 106,9 miljoen die het stadion moet gaan verdienen, gaat eerst 44,5 miljoen op aan de exploitatiekosten: salarissen, verzekeringen, de energienota, inkoop van bier en kroketten. 3,8 miljoen gaat naar de gemeentelijke belastingdienst voor ozb en erfpacht. Vervolgens mag betaald voetbalclub Feyenoord zijn jaarlijkse optreedvergoeding van 25 miljoen euro ophalen. Die vergoeding wordt jaarlijks geïndexeerd.

Het bedrag dat dan overblijft, de omzet voor belasting, rente en afschrijvingen (‘ebitda’ in jargon), is 33,6 miljoen euro. In de afspraken met Goldman Sachs staat dat die ebitda minimaal twee keer zo veel moet zijn als het bedrag dat het nieuwe stadion moet aftikken aan rente en aflossing (nog wat jargon: een debt service coverage ratio (dscr) van 2). Dat lukt Feyenoord City maar net, want op de lening van 237 miljoen, annuïtair af te lossen tegen 5 procent rente, zijn de jaarlijkse lasten 16,8 miljoen euro.

Als de Amerikaanse bankiers zijn betaald, gaat 20,5 procent van de winst naar de fiscus als vennootschapsbelasting (3,4 miljoen), en moet er 2 miljoen in een onderhoudsreserve. De winst die dan overblijft gaat naar de aandeelhouders. De investeerders die samen 100 miljoen in cumprefs belegden, hebben recht op 6 procent vast dividend, ofwel 6 miljoen euro. De 5 miljoen die overblijft, is voor de andere aandeelhouders, waaronder de gemeente Rotterdam.

Maar wat nu als het tegenzit? Vorig jaar sloeg Jan de Jong stevig met zijn vuist op tafel. De Feyenoord-directeur, tot augustus 2017 nog de baas van de NOS, eiste een garantie dat zijn club minstens 25 miljoen per jaar zou krijgen van het nieuwe stadion. De club geeft er immers de huidige inkomsten uit kaartverkoop, business-seats en skyboxen voor op. Feyenoord zegde toe zelf via investeerders 30 miljoen euro aandelenkapitaal op te halen, en kreeg in ruil daarvoor gegarandeerd 25 miljoen per jaar van de omzet uit het stadion. Althans, dat was de afspraak eind december, toen de club groen licht gaf om de plannen door te zetten.

Maar in de nieuwe business case die twee maanden later werd gepubliceerd, staat iets anders. Van een garantie is geen sprake. Feyenoord krijgt alléén 25 miljoen als de omzetprognoses zoals die in de plannen staan wordt gehaald. Is het minder, dan is de voetbalclub de eerste die moet inleveren. De optreedvergoeding voor Feyenoord valt dan terug tot een minimum van 17,5 miljoen. Met dat bedrag schiet Feyenoord niets op. De club blijft dan steken op het huidige inkomstenniveau in De Kuip. Door de 17,5 miljoen als ondergrens loopt de club ook geen grote risico’s, dat is het voordeel. Maar het hele doel van nieuwbouw was nu juist om méér inkomsten te genereren. Heeft Feyenoord zitten slapen? De clubleiding wil geen antwoord geven op die vraag.

Maar een lagere vergoeding voor voetbalclub Feyenoord kan óók een probleem worden voor het nieuwe stadion. Minder inkomsten voor Feyenoord betekent minder goede spelers. Dat leidt weer tot minder goede prestaties, en dus minder bezoekers in het stadion die minder willen betalen voor een stoeltje of een skybox, en minder bier en kroketten consumeren. Die vicieuze cirkel is het grote risico in de businesscase van Feyenoord City.

Wat als de omzet 20 procent tegenvalt? Dat is nog altijd net zo veel inkomsten als Ajax en de Amsterdam Arena nu genereren. Eigenlijk doet Feyenoord City het dan nog steeds heel goed. Maar behalve Feyenoord zijn dan ook de aandeelhouders, waaronder de gemeente, hun dividend (deels) kwijt. De enige die zeker is van zijn geld, is Goldman Sachs. Pas bij 30 procent lagere omzet is er een kans dat de bankiers van Wall Street iets van hun rente-inkomsten mislopen.

Zelfs dan is er een extra bescherming. Zo heeft de bank geëist dat Feyenoord City een reserve aanhoudt voor het geval het stadion de rente en aflossing niet meer kan betalen. Die reserve is meegefinancierd. Kortom: als het stadion betalingsproblemen krijgt moet het Goldman Sachs sowieso betalen met geleend geld. Alles bij elkaar zal de bank over de hele looptijd van de lening zo’n 183 miljoen euro aan rente ontvangen. Het is daarmee met afstand de best verdienende partij in het project Feyenoord City.

Feyenoord, de club die in 2017 eindelijk weer eens kampioen werd, maar de afgelopen twee seizoenen terugviel naar de derde en vierde plek, wil zó graag extra inkomsten om net zulke goede spelers te kopen als Ajax en PSV. Toch is de kans dat het lukt met het huidige plan Feyenoord City klein. Het stadion is simpelweg té duur voor een club zonder eigen vermogen, die het moet doen met veel lagere inkomsten dan grote buitenlandse club, die zich wel een stadion van een half miljard kunnen veroorloven. De kosten voor de financiering zijn zo hoog, dat er gigantische bedragen verdiend moeten worden om genoeg over te houden als optreedvergoeding voor Feyenoord. Als die inkomsten tegenvallen, is de voetbalclub de eerste die moet inleveren.

De Club van Rotterdam-Zuid zit behoorlijk klem. Er is al 20 miljoen uitgegeven aan plannenmakerij, terwijl de financiering nog niet rond is. Ondertussen neemt de onrust onder supporters toe. Maar een weg terug is er eigenlijk niet meer, zegt stadiondirecteur Jan van Merwijk. “We zijn het punt voorbij dat stoppen geen pijn meer doet.”

VersBeton.nl